Para a realização de obras em áreas de uso comum dos condôminos em edifícios (comerciais, residenciais ou mistos) é necessário obedecer regras sejam técnicas, sejam legais e sejam de aspectos sociais e de convivência, com a seguir destacamos: 1) Necessidade e projeto (plano de reforma/ obra) elaborado por responsável técnico (engenheiro ou arquiteto); 2) Emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida pelo CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) emitido pelo CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo correspondente, se a obra representar risco à segurança estrutural do edifício. Os profissionais arquitetos e engenheiros - devidamente registrados em seus respectivos conselhos -, devem assinar esses documentos para serem considerados responsáveis pela prestação dos seus serviços. Ao mesmo tempo, os mesmos documentos garantem que os profissionais tenham os seus direitos autorais respeitados e, ao final da prestação do serviço, o direito à remuneração. Ou seja, a ART ou o RRT são comprovantes de execução do serviço, a comprovação da existência de um contrato entre as partes, a definição dos limites da responsabilidade técnica (civil e criminal) de cada um, e a comprovação da experiência profissional à medida que registra todas as atividades técnicas desempenhadas ao longo da carreira. 3) Realização da obra conforme consta no projeto. 4) Profissional que executa a obra deve emitir o documento referente à execução, caso não seja o mesmo profissional que emitiu a ART ou o RRT. 5) Contratação de caçamba para descarte dos detritos das obras. 6) Licenciamento junto à Prefeitura no caso de obras relevantes. 7) Cadastro prévio dos funcionários que trabalharão na obra. 8) Respeitar horários e dias da semana. 9) Obediência às normas do regimento interno e da convenção do condomínio.
As reformas ou obras em áreas de uso comum são de interesse de todos dos condôminos, daí, a primeira regra é a aprovação em assembleia. O quórum de aprovação varia de acordo com a natureza da obra:
1) obras voluptuárias (de acordo com o Código Civil, são aquelas que de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, por exemplo, decoração dos corredores, reformas puramente estéticas de algum espaço do prédio, troca de equipamentos que estejam em bom estado): para a aprovação são necessários dois terços de todos os condôminos, não só dos presentes em assembleia. Caso não seja respeitada essa regra, enseja ação judicial contra a administração do condomínio. 2) obras úteis (de acordo com o Código Civil, são as que facilitam ou aumentam o uso do local, por exemplo, instalação de grades de segurança, instalação de novos elevadores, instalação de cobertura de garagem). Para a aprovação das obras úteis é necessário o quórum da maioria absoluta (50% +1 de todos os condôminos, não só dos presentes na assembleia. A não observação, enseja ação judicial contra a administração do condomínio. 3) Obras necessárias (são aquela que têm por finalidade conservar o prédio ou evitar que se deteriore, por exemplo, manutenção da fachada, sem alterar a cor; os reparos elétricos e hidráulicos; a impermeabilização predial; obras de acessibilidade; adequação de equipamentos e estruturas conforme normas e leis em vigor): Se foram urgentes, não precisam de aprovação em assembleia. Se, porém, tiverem despesas excessivas, a assembleia deverá ser convocada imediatamente para o síndico prestar esclarecimentos.
O síndico e administração do condomínio têm a obrigação de prestar contas sempre que algum proprietário de alguma unidade condominial/condômino tiver dúvidas sobre as obras, afinal, o condômino é co--proprietário do prédio (não importa só de uma unidade ou de várias) e o dinheiro dele está sendo utilizado, o síndico e/ou a administração têm responsabilidade civil e criminal se não prestarem as informações, com os documentos, aos condôminos do que está sendo realizado. O condômino não deve ser obrigado a ir à justiça para fazer valer o seu direito.